Evaluari companii si bunuri

Clasificarea evaluarilor din punctul de vedere al scopului pentru care este intocmit un raport de evaluare

• Evaluare pentru vanzare
• Evaluare pentru cumparare
• Evaluare pentru garantare imprumuturi
• Evaluare pentru credite ipotecare
• Evaluare pentru impozitare
• Evaluare pentru raportare financiara-contabila
• Evaluare pentru vanzare-cumparare
• Evaluare pentru fuziuni (schimb)
• Evaluare pentru lichidare
• Evaluare pentru asigurare
• Evaluare pentru rezolvarea litigiilor
• Evaluare pentru expropriere
• Evaluare pentru emigrare
• Evaluare pentru aport in natura
• Evaluare pentru stabilirea valorii marfurilor in vama

In conditiile unei evolutii economice stabile, valoarea de investitie pentru proprietatile imobiliare este apropiata de valoarea de piata. In cazul in care economia este in tranzitie, asa cum este cea din Romania, in ceea ce priveste piata imobiliara exista reale dezechilibre intre oferta si cerere. In aceste conditii, din perspectiva cumparatorului sau vanzatorului numai un specialist evaluator poate sa evidentieze atat punctele tari, cat si pe cele slabe ale unei proprietati imobiliare, venind astfel cu un suport material justificat in negocierile ce se poarta pentru schimbarea proprietarului. De altfel in alte tari, mai avansate din punct de vedere al pietei imobiliare, nimeni nu porneste demersurile de schimb, vanzare sau achizitionare ale unei proprietati imobiliare fara a apela mai intai la serviciile unui specialist evaluator.

Subiectul in evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piata.
Bancile acorda credite in urma unor analize de risc, iar aceste credite reprezinta un procent stabilit de ofiterul de credit din valoarea de piata a proprietatii imobiliare pusa garantie.

Evaluatorii agreati de banci au tendinta de a subevalua proprietatile imobiliare depuse drept garantie, fapt ce duce fie la dificultati in primirea creditului, fie la obtinerea unui credit mai mic decat cel solicitat. Acest lucru trebuie inteles prin prisma faptului ca in situatia in care trebuie recuperat creditul prin vanzarea proprietatii imobiliare cu care s-a garantat, banca risca o vanzare fortata, in timp limitat, pretul obtinut fiind de regula mai mic decat valoarea de piata a proprietatii imobiliare respective.

Din acest motiv este bine ca pe langa evaluatorul agreeat de banca clientul sa apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valorea de piata a proprietatii imobiliare, astfel incat in final clientul sa poata purta o negociere argumentata cu evaluatorul bancii si cu ofiterul de credit.

Raportul de evaluare a proprietatilor imobiliare detinute de beneficiarul persoana fizica ce doreste sa emigreze, intocmit de un evaluator autorizat, este perfect valabil in fata autoritatilor tarii in care beneficiarul doreste sa emigreze, pentru a face dovada posibilitatilor financiare. Subiectul in evaluare in aceste cazuri este tot estimarea valorii de piata a proprietatilor imobiliare.

Justa compensare in caz de expropriere, cazuri de inselatorie dovedita a cumparatorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietatii, partajari, sunt cateva din situatiile in care se impune efectuarea unei evaluari.

Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstructie (costul de refacere integrala, identica, a proprietatii imobiliare dupa distrugere). Valoarea de despagubire presupune acordarea de compensatii in limita costurilor de reconstructie fara a fi preluate in aceste costuri imbunatatirile sau extinderile constructiei sau ale dotarilor.

Cel ce se asigura va obtine un procent din suma asigurata, datorita faptului ca in majoritatea cazurilor bunul nu se distruge in intregime, ci partial, situatie in care este necesar sa se faca o evaluare corecta, pornind de la costul de inlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri si calitate de manopera din care se scad toate deficientele si deprecierea cladirii).

Cel ce intentioneaza sa incheie o asigurare este bine sa aiba in vedere necesitatea de a introduce clauze suplimentare la incheierea politei, pentru ca in practica asiguratorilor, se foloseste valoarea de piata, care, in conditiile economiei noastre in tranzitie, este mai mica decat valoarea de reconstructie.

In Codul Fiscal Art. 253 (Calculul impozitului datorat de persoanele juridice) se prevad urmatoarele:

• (1) In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.
• (2) Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi cuprinsa intre 0,5% si 1%, inclusiv.
• (3) Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform prevederilor legale in vigoare.
• (4) In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.
• (5) In cazul unei cladiri care a fost reevaluata conform prevederilor legale in vigoare, valoarea de inventar a cladirii este valoarea inregistrata in contabilitatea proprietarului imediat dupa reevaluare;
• (6) In cazul unei cladiri care a fost dobandita inainte de 1 ianuarie 1998 si care dupa aceasta data nu a fost reevaluata, cota impozitului pe cladiri este stabilita de consiliul local intre 5% si 10% si se aplica la valoarea de inventar a cladirii, pana la data primei reevaluari, inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice.

Ca atare se impune, pentru toate personele juridice care detin in proprietate imobile evaluarea acestora pentru stabilirea unei cote de impozitare redusa.