Nouveautes legislatives

L’Ordre du Ministre des finances publiques no. 2706/2011, publié dans le Moniteur Officiel no. 761

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L’Ordre du Ministre des finances publiques no. 2696/2011, publié dans le Moniteur Officiel no. 756

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L’Ordre du président de l’Agence Nationale d’Administration Fiscale no. 3347/2011, publié cat dans le Moniteur Officiel no. 754

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Services – Evaluations de compagnies et biens

Evaluation affaire

    evaluare
  • Evaluations corporatives: pour utilisation bancaire et garantie; enregistrement comptable et rapport financier, listes par bourse; liquidation et insolvabilité.
  • Evaluations statutaires : pour taxes et impôts, fusions et acquisitions
  • Secteur publique: secteurs gouvernementaux, autorités locales, éducation
  • Acquisition /Vente
  • Fiscalité
  • Projets en développement
  • Portfolios de propriétés
  • Fonds de pensions

Evaluations ANEVAR

La classification des évaluations du point de vue du but pour rédiger un rapport d’évaluation:

  • Evaluation pour vente
  • Evaluation pour achats
  • Evaluation pour garantie emprunts
  • Evaluation pour crédits hypothécaires
  • Evaluation pour impôts
  • Evaluation pour rapport financier-comptable
  • Evaluation pour vente-achat
  • Evaluation pour fusions (échange)
  • Evaluation pour liquidation
  • Evaluation pour assurance
  • Evaluation pour résoudre les litiges
  • Evaluation pour expropriation
  • Evaluation pour émigration
  • Evaluation pour apport en nature
  • Evaluation pour établir la valeur des marchandises dans la douane

Evaluation pour ventes-achats, fusions-acquisitions ou échanges

Dans les conditions d’une évolution économique stable, la valeur d’investissement pour les propriétés immobilières est près de la valeur de marché. Au cas où l’économie est en transition, telle l’économie de Roumanie, en ce qui regarde le marché immobilier il y a des déséquilibres réels entre l’offre et la requête. Dans ces conditions, dans la perspective du acheteur ou vendeur seulement un spécialiste évaluateur peut souligner les points forts, ainsi que les points faibles d’une propriété immobilière, venant ainsi avec un support matériel justifié dans les négociations portées pour changer le propriétaire. D’ailleurs, dans d’autres pays, plus avancés du point de vue du marché immobilier, personne ne commence les démarches d’échange, de vente ou achat d’une propriété immobilière sans consulter en préalable les services d’un spécialiste évaluateur.

Evaluation pour garantir les emprunts

Le sujet dans l’évaluation pour les crédits est la détermination de la valeur de marché.
Les banques offrent des crédits après des analyses de risque, et ces crédits représentent un pourcentage établi par l’officier de crédit de la valeur de marché de la propriété immobilière posée en tant que garantie.

Les évaluateurs agréés par les banques ont la tendance de sous-estimer les propriétés immobilières déposées en tant que garantie, fait qui apporte soit des difficultés en la réception du crédit, soit à l’obtention d’un crédit moins du crédit sollicité. Ce fait doit être compris à travers le fait que dans la situation où il faut récupérer le crédit par la vente de la propriété immobilière avec laquelle on a garanti, la banque risque une vente forcée, en temps limité, le prix obtenu étant d’habitude moins de la valeur de marché de la propriété immobilière respective.

A cause de cette raison, il est bien que, à part l’évaluateur agréé par la banque, le client requête les services d’un évaluateur propre qui va déterminer la valeur de marché de la propriété immobilière, ainsi que, en final, le client peut avoir une négociation argumentée avec l’évaluateur de la banque et avec l’officier de crédit.

Evaluation pour émigration

Le rapport d’évaluation des propriétés immobilières eues par le bénéficier personne physique qui veut émigrer, rédigé par un évaluateur autorisé, est parfaitement valable devant les autorités du pays où le bénéficier veut émigrer, afin de faire la preuve des possibilités financières. Le sujet en évaluation dans ces cas est toujours l’estimation de la valeur de marché des propriétés immobilières.

Evaluation pour résoudre les litiges

La juste compensation en cas d’expropriation, des cas d’arnaque prouvée de l’acheteur, l’évaluation pour les dommages par la détérioration de la propriété, partage, sont quelques situations où l’on s’impose la rédaction d’une évaluation.

Evaluation pour assurances

Le sujet en évaluation pour assurances est la valeur de reconstruction (le coût pour refaire intégralement, identiquement, la propriété immobilière après la destruction). La valeur de dédommagement suppose l’offre de compensations dans la limite des coûts de reconstruction sans être comprises dans ces coûts les améliorations ou les extensions de la construction ou des dotations.

La personne qui s’assure obtiendra un pourcentage de la somme assurée, grâce au fait que dans la majorité des cas le bien n’est pas détruit entièrement, mais partiellement, situation où il est nécessaire de faire une évaluation correcte, à partir du coût de remplacement (qui représente le coût estimé pour construire aux prix actuels, à la date de l’évaluation, une copie, une réplique exacte du bâtiment évalué, en utilisant les mêmes matériaux, normatives de construction, architecture, plans et qualité de manœuvre d’où l’on diminue toutes les déficiences et la dépréciation du bâtiment).

La personne qui a l’intention de signer une assurance doit tenir compte de la nécessité d’introduire des clauses supplémentaires lorsque la police d’assurance est signée, parce que dans la pratique des assurances on utilise la valeur de marché, qui, dans les conditions de notre économie en transition, est moins de la valeur de reconstruction.

Evaluation/réévaluation pour l’impôt global

Dans le Code Fiscal Art. 253 (Calcul de l’impôt dû par les personnes juridiques) on prévoit les suivantes:

  • (1) Au cas des personnes juridiques, l’impôt par bâtiments est calculé en appliquant un part de l’impôt sur la valeur d’inventaire du bâtiment.
  • (2) Le part d’impôt est établi par décision du conseil local et peut être compris entre 0,5% et 1%, y compris.
  • (3) La valeur d’inventaire du bâtiment est la valeur d’entrée du bâtiment dans le patrimoine, enregistré dans la comptabilité de la propriété du bâtiment, conformément aux prévisions légales en vigueur.
  • (4) Au cas d’un bâtiment dont la valeur a été récupérée intégralement par voie de l’amortissement, la valeur imposable est réduite avec 15%.
  • (5) Au cas d’un bâtiment qui a été réévalué conformément aux prévisions légales en vigueur, la valeur d’inventaire du bâtiment est la valeur enregistrée dans la comptabilité du propriétaire immédiatement après la réévaluation.
  • (6) Au cas d’un bâtiment qui a été obtenu avant le 1 janvier 1998 et qui après cette date n’a pas été réévalué, la part de l’impôt par bâtiments est établie par le conseil local entre 5% et 10% et est appliquée à la valeur d’inventaire du bâtiment, jusqu’à la date de la première réévaluation, enregistrée dans la comptabilité des personnes juridiques.

Ainsi, on s’impose pour toutes les personnes juridiques qui détiennent en propriété des immeubles la évaluation de ceux-ci pour établir un part d’impôt réduit.